Алгоритм покупки
Для большинства российских граждан, подыскивающих себе жильё за рубежом, основными критериями поиска является мягкий климат и лояльность местной визовой политики. Доминиканская Республика отвечает этим критериям полностью, поэтому это один из лучших вариантов. Комфортность доминиканского климата, относительная дешевизна жизни и безвизовый режим для въезжающих – главная причина востребованности Доминиканы для иммигрантов.
Охранные гаджеты для дома вы найдете по ссылке Find out more.
- Процесс покупки иностранцами недвижимости прост с точки зрения местного законодательства, но сами иностранцы не всегда владеют специфическими познаниями и в достаточной мере ориентируются в местном рынке недвижимости. Поэтому простая операция требует участия в ней с доминиканской стороны ряда специалистов, которые проделывают свою часть работы по приобретению жилья: подбирают нужный вид недвижимости, консультируют клиента, проводят оплату и т.д.
- Без консультаций человека, знающего доминиканские реалии, не обойтись. Такой специалист поможет, например, определиться с районом предполагаемого проживания, зная экономические показатели в разных провинциях. Северный берег предпочтительнее, а наиболее востребовано жильё в курортах Баваро и Пунта-Кана.
- Кроме того, следует помнить, что приобретение иностранными гражданами дорогой недвижимости рассматривается местными властями как крупная инвестиция в экономику Доминиканы, что в свою очередь делает инвестора претендентом на получение ПМЖ.
Выбор предполагаемого жилья – шаг весьма ответственный, поэтому выбирать нужно придирчиво и тщательно. Понятно, что на расстоянии рассмотреть всё, что нужно, невозможно. Поэтому покупателю следует самому приехать и участвовать в процессе на стадии первичного выбора недвижимости. После того, как определён тип жилья и выбран вектор поиска, все подходящие варианты нужно рассматривать самостоятельно. Положиться на чьи-то отзывы и руководствоваться чужими рекомендациями по меньшей мере неосмотрительно.
Грамотный выбор и дальнейшая покупка недвижимости в Доминиканской Республике невозможны без услуг местного специалиста с высокой квалификацией. Его задача – глубокая проверка объекта, чтобы он соответствовал всей документации, и чтобы отсутствовали любые обременения (факт залога данной недвижимости и пр.).
Если отсутствуют замечания по документам и обе стороны удовлетворены условиями сделки, заключают предварительный договор – «купли-продажи», если уплачивается полная стоимость объекта, или «обещания купли-продажи», если предусмотрено приобретение в рассрочку. В договоре детально прописаны условия сделки, реквизиты продавца и покупателя, данные адвоката. После предоплаты покупателем выбранного жилья (сумма 1-10% от стоимости) оно снято с продажи..
После подписи основного договора, составленного в присутствии адвоката, покупатель передаёт продавцу всю сумму и вступает во владение. Процесс будет считаться завершённым только после оплаты всех налогов и сборов, и выплаты гонораров специалистам.
Для оформления этого документа не обязательно непосредственное присутствие покупателя. Если он по каким-либо причинам не может присутствовать, сделка проводится удалённо. Для этого нужно обратиться в посольство Доминиканской Республики – её сотрудники также являются также удалёнными нотариусами и могут оформлять доверенности по купле-продаже.
Виды жилья, цены и стоимость содержания
Наиболее комфортными для проживания считаются коттедж или вилла (и они же самые дорогостоящие). Аргументы в пользу выбора этого вида жилья:
- Автономность вплоть до полной (домовладелец может установить автономную канализацию и собственное водоснабжение, поставить свой источник электроэнергии и т.д.);
- Изолированность от других людей (ближайшие соседи не за стенкой, а на соседней вилле);
- Возможность перепланировать, достраивать и облагораживать территорию домовладения по своему усмотрению.
Но за эти удовольствия приходится платить: владеющие домами и виллами в Доминикане получают счета за коммунальные услуги на порядок выше, чем живущие в квартирах. Автономное жизнеобеспечение и его обслуживание тоже вещь недешёвая.
Часто задаваемые вопросыНужно ли в Доминикане платить налог на недвижимость?Да, владельцы жилья в республике должны уплачивать налог в размере 1% от стоимости недвижимости.
Неизменно популярны доминиканские апартаменты: этот вид недвижимости можно купить и арендовать. Плюсом апартаментов является отсутствие ограничений на срок аренды – их можно снимать на год и более, это нормальное явление в этой стране. Кроме того, они очень разнообразны – от очень дешёвых до премиум-класса, которые по стоимости могут приблизиться к небольшому дому.
Что касается цен, то они здесь демократичны. В зависимости от города, района проживания, расстояния до пляжей и береговой линии океана цены могут колебаться от $30.000 до $1.000.000.
Например, в одной и той же провинции Пуэрто-Плата однокомнатные квартира в городе Сосуа может стоить $30.000, а в находящемся всего в 14 км от него Кабарете такую же квартиру предложат за $98.000.
На рынке недвижимости широко представлены 4-6-комнатные дома и виллы, их стоимость $150.000-200.000. Для Доминиканы это жильё среднестатистическое, доступное многим иностранцам, переезжающим в эту страну.
Недвижимость элит-класса – это дома и виллы с большим количеством просторных комнат, они построены с использованием самых дорогих материалов, оборудованы всем необходимым, с благоустроенной территорией, включающей бассейн и прочее. Несмотря на очень высокую цену на такие дома по сравнению с другой доминиканской недвижимостью, в других странах это обойдётся ещё дороже.
Для содержания недвижимости владельцы жилья уплачивают налог, который составляет 1% от его стоимости. Для вычисления этого процента берут разницу между стоимостью предельной и реальной. $130.000 – это предельная стоимость недвижимости в Доминиканской Республике. Если жильё стоит хоть на доллар меньше, его собственник избавлен от 1% налога.
Стоимость коммунальных услуг в Доминикане следующая:
- Электричество – $30 в месяц для проживающих в квартире и $60 для живущих в домах. Жильцы/владельцы, которые собираются отсутствовать длительное время, предупреждают об этом соответствующие инстанции, после чего оплата будет начисляться до их возвращения по ослабленному тарифу, который составляет половину установленной платы.
- Водоснабжение – $15 в месяц.
- Телевидение и интернет – $60 в месяц.
Учитываются другие подключённые услуги и дополнительные расходы, такие как, например, услуги по вывозу мусора или чистке бассейна. Но в целом коммунальные цены по Доминикане ниже, чем в других странах.
Цена на коммунальные услуги прямо пропорциональна условиям проживания. Если квитанция по коммуналке очень низкая, это попросту значит, что жильё находится в районе с соответствующим качеством жизни. В таких домах может отсутствовать не только газ, но и водоснабжение и канализация.
Посредники в приобретении недвижимости
На разветвлённом и запутанном рынке доминиканской недвижимости нерезиденту (а порой и резиденту) самому разобраться очень сложно. Поэтому нужно набирать команду специалистов, которые возьмут на себя работу по поиску жилья, проверке и оформлению сделки.
Такие услуги оказывают агентства по недвижимости и застройщики. У этих структур различный статус и ценовая категория, каждый может подобрать то, что ему нужно – от элитного жилья до скромных апартаментов. В штате таких структур есть посредники, которых и нанимают иностранцы, ищущие стабильного пристанища в Доминикане.
- Первый, кто понадобится – это риэлтор. Он подыскивает все варианты недвижимости. Два момента, которые нужно помнить. Первое: не стесняться и выяснить у посредника его седулу (это местный ID), миграционный статус, место работы и должность. Обратить внимание на срок действия каждого документа. В Доминикане, несмотря на ужесточение миграционных правил, работает много нелегалов, риэлторов в том числе.
- Второй момент: услуги риэлтора оплачиваются продавцом. То есть гонорар, который он получит – это комиссионные со сделки. Поэтому риэлтору интересна прежде всего дорогая недвижимость с высокой комиссией, и он будет ненавязчиво, но настойчиво тянуть покупателя в сторону таких объектов, даже если через дорогу находится вариант, который более подходит клиенту, но стоит меньше.
В силу этого обстоятельства покупатель тоже должен не сидеть сложа руки и хвататься за первый предложенный вариант. Надо потратить некоторое время, чтобы хотя бы поверхностно изучить ценообразование на рынке жилья и понять, что и по какой цене хотелось бы купить.
- Чем больше вариантов предложит риэлтор, тем лучше. Кроме того, он должен объяснить, почему клиент в каждом конкретном случае должен уплатить именно эту сумму. После виртуального ознакомления с выбранными вариантами можно приступать к живому ознакомлению с жильём и начинать торговаться с продавцом (риэлтор здесь выступает как участник переговоров). После окончательного выбора можно оформлять сделку.
- Здесь на сцену выходит юрист по недвижимости, он же нотариус. В Доминикане он гарантирует легитимность сделки. Он обязан проверить объект перед сделкой, на что обычно уходит до 3 недель, после чего оформить все документы. Вначале сделка «бронируется» подписанием предварительного договора, после которого объект снимается с продажи, после этого нотариус составляет договор основной для осуществления сделки.
- В сферу его услуг входит расчёт сборов и налогов. Гонорар нотариуса составляет в среднем 1% стоимости покупаемого жилья.
- В Доминиканской республике двухэтапная оплата объектов недвижимости: первоначальная предоплата не превышает 10%, второй платёж погашает остаток всей суммы.
Коммерческая недвижимость, виды, цена
Иностранцы, которые собираются вести в Доминикане бизнес или заниматься какого-либо рода деятельностью, подыскивают не только жилую, но и коммерческую недвижимость. В открытой продаже любой нежилой фонд – от небольших лавок и магазинов до офисов, земельных участков и даже готовых фермерских организаций.
Разброс цен большой в зависимости от вида недвижимости, расположения объекта, его обустроенности: стоимость пустого участка под застройку или возделывание стартует с $20.000, а за готовый работающий бизнес попросят выложить миллионы долларов.
Если иностранец захочет зарегистрировать свой бизнес в Доминикане, ему нужно заполнить форму, в которой будут указаны:
- Вид деятельности;
- Сумма уставного капитала;
- Название предприятия;
- Акционеры (не менее 2-х).
Кроме того, прилагаются копии паспортов. Оформление длится около месяца.
Процесс сокращается вдвое в случае, когда приобретается готовое дело. Для того, чтобы стать владельцем такого бизнеса, нужно только изменить собственника и акционеров.
Продажа Апартаментов и Квартир в Доминикане.
Наши эксклюзивные предложения по продаже жилой недвижимости у моря в Доминиканской Республике по выгодным ценам.Квартира или апартаменты подойдут Вам, если Вы собираетесь проводить в Доминикане 2 — 3 месяца в году.
Они недороги в содержании и легко сдаются в аренду. Поэтому, если место выбрано удачно, то такая квартира может быстро окупиться через аренду. Помните, что квартиры на первой линии у моря всегда пользуются спросом у туристов..
$ 1 500 000
Элитные апартаменты в AquaMarina Cap Cana с видом на океан
$ 1 500 000
3Спальни
3Ванные
284м²
$ 1 250 000
Люксовая резиденция Ocean Bay на 1-й линии у океана
Баваро, 23000, Доминиканская Республикаот $ 225 000
1 — 3Спальня
1 — 3Ванные
от$ 280 000
Продажа недвижимости в Баваро (Пунта-Кана, Доминиканская Республика).
Баваро — это самый популярный пляжный курорт в Пунта-Кане. Знаменитые белоснежные пляжи раскинулись на 48 километров вдоль восточного побережья Доминиканской Республики. ЮНЕСКО назвала Playa Bavaro одним из лучших пляжей мира. Охраняемые коралловые рифы и кристально-чистая вода делают это побережье идеальным местом для купания в живописных лагунах Карибского бассейна.
от $ 225 000
Люксовая резиденция Ocean Bay на 1-й линии у океана
Баваро, 23000, Доминиканская Республикаот $ 225 000
1 — 3Спальня
1 — 3Ванные
$ 400 000
Люксовые апартаменты Playa Coral на белоснежном пляже с видом на океан
Баваро, 23000, Доминиканская Республикаот$ 280 000
1 — 3Спальня
1 — 2Ванные
102м²
$ 1 850 000
Кто может купить недвижимость в Доминикане
В 1998 году Доминиканская Республика сняла все ограничения на продажу недвижимости иностранцам. С тех пор на рынке начали появляться покупатели из других стран – чаще всего из США, но не только.
Сейчас все сделки с недвижимостью регистрируются на основании Закона №108-05 от 4 апреля 2007 года.
Какие объекты разрешено покупать иностранцам
Иностранец может владеть любой недвижимостью в этой карибской стране: квартирой, виллой, незастроенным участком, коммерческим объектом. Исключение – только особо охраняемые территории, например, в Национальных парках.
Сделку можно оформить как на физическое, так и на юридическое лицо. В зависимости от формы собственности – частник или компания – изменится налогообложение при содержании и передаче объекта в наследство.
Перед оформлением сделки важно учесть различные нюансы при выборе формы собственности.
Если объектом владело физлицо, то наследник должен пройти целую процедуру при вступлении в наследство. Имущество любого лица, проживавшего на территории Доминиканской Республики до смерти, облагается налогом на наследство независимо от гражданства. Налог на наследство в этом случае составляет 3% от стоимости недвижимости, после всех вычетов. Вычеты включают в себя все медицинские и похоронные расходы, а также непогашенные долги и ипотечные кредиты.
Наследники недвижимости подают декларацию в налоговые органы в течение 90 дней после смерти собственника.
Ставка налога на наследство увеличивается на 50% (с 3% до 4,5%), когда наследники проживают за пределами страны.
Но надо учитывать еще и налогообложение недвижимости, принадлежащей физическим и юридическим лицам. По закону собственность физического лица стоимостью до 7 млн песо ($140 000) ежегодным налогом не облагается. Если дом, к примеру, стоит 10 млн песо, то из налогооблагаемой базы вычитается 7 млн, а оставшиеся три ежегодно облагаются сбором в 1%. Чтобы не платить этот налог, многие иностранцы прописывают в договоре купли-продажи меньшую сумму – это распространенная практика.
Если объектом владеет юрлицо, то по закону эта собственность является активом компании и облагается налогом на активы, применяемым к общей стоимости активов. Его размер – 1% каждый год.
Права и обязанности иностранных собственников
Сама по себе сделка с недвижимостью не приводит автоматически к получению ВНЖ. Но Доминиканская Республика лояльна к иммигрантам – вид на жительство на год выдают всем иностранцам, если они докажут, что у них достаточно средств для проживания в стране, нет проблем с законом и серьезных инфекционных заболеваний. Через 5 лет жизни с ВНЖ можно будет оформить ПМЖ, а затем – через 2 года – гражданство. Для подготовки заявки надо обратиться к адвокату.
В случае если объект стоит от $200 000, он попадает под условия программы для инвесторов. Формально средства надо вкладывать в бизнес, но ведь эта же компания может инвестировать в недвижимость.
После оформления права собственности иностранцы будут обязаны оплачивать налоги и коммунальные услуги. Размер платежей не зависит от статуса – резидент или нерезидент. Он зависит от формы собственности – на физическое или юридическое лицо – и цены объекта, указанной в договоре купли-продажи или согласно оценке налоговой службы.
Поиск недвижимости в стране
В отличие от США, где лицензированный риэлтор – обязательный участник сделки, в Доминиканской Республике такого требования нет. Прибегать к помощи посредника или нет – выбор каждого. На практике большинство иностранцев, у которых нет времени самостоятельно разбираться в нюансах рынка, искать объекты и вести переговоры с продавцами, все-таки пользуются услугами персональных представителей.
В обязанности агента по недвижимости входит: подбор объектов по требованиям клиента, консультации и сопровождение на просмотрах, переговоры и торг с продавцами.
Проверкой юридической чистоты, оформлением сделок и составлением договоров риэлтор не занимается – это обязанность нотариуса, без которого право собственности не может быть оформлено.
На рынке так сложилось, что работу риэлтора всегда оплачивает продавец. Но покупатель должен понимать: в такой ситуации среднестатистический агент по недвижимости приложит максимальные усилия, чтобы продать то, что выгодно ему. К примеру, будет водить клиентов только по домам, где ему предложили большую комиссию, а объекты на соседней улице даже не покажет, хотя они могут быть выгоднее по цене или лучше по качеству. Чтобы агент работал на вас и отстаивал ваши интересы, его надо мотивировать.
Также при выборе риэлтора необходимо запросить ряд документов. Нужно уточнить, какой миграционный статус в стране имеет ваш потенциальный представитель. Доминиканская Республика постоянно ужесточает миграционные правила, однако и по сей день в стране много иностранцев-нелегалов, которые предоставляют какие-либо услуги, в том числе и риэлторские. Излишне говорить, что подобный «специалист» может просто испариться в воздухе в один момент.
Здесь любой серьезный риэлтор имеет как минимум официальный миграционный статус (резиденцию) или гражданство. Спрашивайте седулу (местный ID) и резиденцию, каждый документ имеет свой срок действия – обращайте на это внимание. Спрашивайте, в каком агентстве работает риэлтор и какая у него позиция (должность) в компании. Проверяйте всю информацию в Интернете: на официальном сайте агентства и в социальных сетях.
Пошаговая процедура сделки с недвижимостью
Этап 1. Резервация и проверка объекта. Когда объект выбран и стороны договорились об условиях сделки, они идут к нотариусу, где заключают соглашение о намерениях. На этом этапе вносится депозит – до 10% от цены объекта.
Соглашение о намерениях должно содержать:
- Данные продавца и покупателя
- Описание объекта недвижимости
- Стоимость и сроки оплаты
- Обязательства сторон (например, обязанность продавца подписать финальный договор после перечисления всей суммы)
С этого момента недвижимость снимается с продажи и резервируется за покупателем.
После заключения соглашения нотариусу понадобится 2–3 недели на проверку объекта. В Доминиканской Республике нотариус является гарантом законности сделки, он же собирает и проверяет все документы.
Нотариус также рассчитывает все возможные налоги и сборы, готовит договор купли-продажи и получает свидетельство на право собственности. Ставка за его услуги – около 1% от цены недвижимости.
Этап 2. Заключение договора. После проверки объекта недвижимости заключается договор купли-продажи на полную стоимость или договор «обещания купли-продажи», если объект приобретается в рассрочку.
Этот документ также должен подписываться в присутствии доминиканского нотариуса. Если покупатель не может сам присутствовать на сделке, ее можно провести удаленно. Практически в каждой стране есть консульства Доминиканы. Их сотрудники являются удаленными нотариусами Доминиканской Республики и оформляют доверенности – на риэлтора или другого представителя. Доверенное лицо может провести сделку купли-продажи без личного присутствия покупателя, но исключительно в его интересах (это прописывается в условиях доверенности).
Этап 3. Оплата сделки. Доминиканская Республика не запрещает расплачиваться наличностью за недвижимость. Но в родной стране покупателя могут быть ограничения на вывоз кэша. Поэтому большинство сделок с иностранцами проходят путем банковских переводов.
Можно переводить средства напрямую продавцу или нотариусу, который через свои счета переправит их продавцу.
Банки Доминиканской Республики находятся под финмониторингом США. Если у продавца открыт банковский счет в Доминиканской Республике, США или Европе, все банковские транзакции будут проходить проверку, и в этом случае банк всегда проверяет происхождение денег. Если покупатель готов показать легальный источник происхождения средств – нет проблем, это займет определенное время, но транзакция пройдет.
Если доказать легальность происхождения денег не получается, то вступают в силу оффшорные механизмы, которые есть у каждого нотариуса. В данном случае в договоре прописывается, что оплата осуществляется на реквизиты счета нотариуса. После перевода нотариус превращает их в кэш и передает продавцу. За такую операцию его стандартный гонорар возрастает с 1% до 3-4% от цены недвижимости.
Этап 4. Регистрация права собственности. После полного расчета с продавцом нотариус регистрирует нового собственника и получает титул на его имя. Процесс государственной регистрации может продлиться от трех недель до полутора месяцев. Покупатель на этом этапе ничего не платит – все государственные пошлины включены в гонорар нотариуса.
Вопрос – на каком этапе новому собственнику передаются ключи – решается индивидуально. Некоторые владельцы могут передать объект сразу после подписания договора купли-продажи, другие захотят дождаться получения средств. Этот вопрос оговаривается и отдельно прописывается в договоре.
В среднем типичная сделка – от подписания соглашения о намерениях до оформления титула на нового собственника – длится 3-4 месяца. Если «всплывают» обременения, может затянуться. Но как правило, продавцы заинтересованы в скорейшем завершении процесса, поэтому заранее начинают готовить документы, чтобы уже при подписании первого соглашения покупатель видел всю историю объекта. Нотариус в дальнейшем эти данные просто подтвердит.